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红岭创投:关于投资者对福建1号项目疑问的调查结果

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发表于 2014-8-10 03:47:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

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一、投资者对福建1号项目的主要疑问

1.   联和国际集团删除网站相关内容

2.   龙岩澳洲风情项目现状

3.   漳州澳洲风情项目现状

4.   还款保障以及如何做到专款专用

5.   所谓20年不能转让的疑问

6. “e生财富”P2P公司的疑问


二、调查信息披露与重点疑问释疑

1、 项目所属联和国际集团删除网站相关内容

  联和国际董事长谢国辉现年61岁,对互联网关注非常少,自己不上网也不会用电脑,8月2日听到秘书汇报称红岭社区很多帖子指向联和国际网站并存在较为尖锐的质疑,可能对联和国际造成负面影响。董事长一时恼火,随即命令删除相关的内容。

  公司管理层很快得知此事,并指提出删贴的处理方式不妥,如马上恢复又显得儿戏,经内部会议决定,等红岭重新调查结果出来后再做网站修订,减少不必要的负面影响。


2、龙岩澳洲风情项目现状

 简要结论概括:

①龙岩澳洲风情项目正常运转,施工有序进行

②黄水木为历史股东,现已与该项目无关

③联和国际集团于今年3月控股该项目,接手人为刘高成


  澳洲风情(龙岩)投资发展股份有限公司成立于2011年8月9日,现法人为罗树宁(公司总经理及股东),注册资本5000万,注册地址为龙岩市新罗区红坊镇红纺圩企业管理站1栋二层整层。

以下为公司股东出资与股权变更信息:


股东名称
股份(万元)
股份占比
出资时间
赖洪模
3500
70%
2011年8月2日
崔清山
1500
30%
2011年8月2日


变更记录:

股东名称
股份(万元)
股份占比
变更时间
黄水木
3750
75%
2013 年 10 月
罗树宁
1250
25%
2013 年 10 月


股东名称
股份(万元)
股份占比
变更时间
黄水木
1750
35%
2014年3月12日
罗树宁
1250
25%
2014年3月12日
刘高成
2000
40%
2014年3月12日


股东名称
股份(万元)
股份占比
变更时间
刘高成
3750
75%
2014年3月26日
罗树宁
1250
25%
2014年3月26日


  经核查土地出让金支付凭证,项目公司于2013年总共支付了20210万元;2014年4月21日支付土地出让金27100万元;2014年4月10日支付土地出让金13700万元,合计支付61010万元。


  黄水木,原中澳会副会长,其名下公司有“天成集团”,其控制的世纪天成商业管理有限公司之前管理一个大型的商场“来雅百货”,目前由政府派人接管,现正常运营中。


  黄水木经营天成集团时非常看好澳洲风情园项目,以天成集团名下物业抵押贷款投资“龙岩澳洲风情园”项目并成为股东。黄水木最终因资金链断裂跑*路,随后当地政府立即成立了以公、检、法为主的协调小组。在此之前,刘高成已出面接手黄水木在龙岩澳洲风情园项目里的股份。目前由于黄水木已被公安部通缉,且网传龙岩澳洲风情园老板卷款逃跑,对龙岩澳洲风情园项目负面影响很大,但实际黄水木跑*路与龙岩澳洲风情园项目已无任何关联。 据调查组到当地政府了解,该项目是福建省重点旅游项目,当地政府也在加大力度推进项目进程。


  龙岩项目地现场有约10多台工程车在拉土作业,挖土机大约有四台在作业,工程项目部配置较为规范。据项目方介绍,目前碧桂园有合作开发的意向。中铁北京建工公司是该项目的施工方。


3、漳州澳洲风情项目现状

  工地施工还在按计划进行,大门工程基本上已完成了90%左右,按照其施工进程表,预计在9月份可以完成并拆除脚手架;温泉俱乐部主体工程装修也在进行。

  据项目方介绍,现工程预计到2015年度工程还需投资资金约3亿,现另外一个股东筹款1亿元,加上我司贷款2亿元,前期资金充足。

  附工程施工情况表及施工现场:


14080920491159390631180219855475.jpg


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漳州项目施工现场


14080920494309390626180215057130.jpg


4、还款保障与如何做到专款专用

4.1还款来源分析

4.1.1本金还款来源:由于漳州同类产品几乎没有,市场广阔,漳州经济的增长较快,预计2015年别墅销售收入测算如下:


收入分类
销售类型
销售单价(元)
面积(平方米)
销售总价(万元)
1
别墅(03地块)
15,000.00
20977.60
31,466.40
2
别墅(02地块)
15,000.00
19029.00
28,543.50
合计
60009.9


  此外,2015年室内外温泉项目及高尔夫练习场建成后均有运营收入,到期有足够的资金覆盖我司的贷款。

4.1.2利息还款来源:借款方已将玉壶轩房地产100%股权质押于我司,其持有的金龙华广场物业租金及黄金宴会厅的租金及谢总其他的经营性收入,每月合计超过500多万元,有充裕的资金来偿还我司的每月利息。

4.1.3其他还款来源:贷款方目前有多个项目在运作,雍朗山庄别墅区目前还十多栋别墅在进行装修,据了解公司正在运作文化产业园,影视基地运营,故经营性收入在短期内有所提升,集团运营多年,物业较多,产业较多,后续融资能力较强,对偿还我司还款有保障。


4.2.还款风控保障

4.2.1目前借款主体以漳州项目稀有地块抵押我司,地块评估价有约近42052万元,若遇对方无力偿还贷款,也可及时把抵押物变现以覆盖我司贷款风险。

4.2.2我司已与借款主体实际控制人签署了经营中的“金龙华广场”全部物业代收租金承诺函及全权委托买卖协议书。目前每月租金收入超过500万元,物业实际价值约70000万元。

4.2.3深圳市宝安联和实业有限公司、深圳市玉壶轩房地产有限公司及漳州市澳洲风情旅游有限公司三个公司提供连带责任保证担*保。

4.2.4提供澳洲风情(漳州)投资发展有限公司、深圳市玉壶轩房地产有限公司股权质押。

4.2.5.公司实际控制人谢国辉等5人提供连带责任保证。


4.3 专款专用

4.3.1平安银行作为该笔贷款的委贷行,将代为发放、监督并协助收回全部贷款,并将每月出账流水提供与我司,以保障专款专用。

4.3.2红岭创投深圳分公司有专人负责贷后管理,每月进行贷后回访,包括但不限于对工程进度的跟踪与项目款项的使用。同时总公司风险管理部的贷后管理室及资产保全部也将进行跟踪。


5、所谓20年不能转让的疑问

  土地证上显示“该宗国有建设用地使用权20年不能分割转让”,是指不得分割后转让,但不影响整体转让,也不影响法院处置。


6、“e生财富”P2P公司的疑问

  早在2013年光明项目借款时已有投资者发现该P2P网站并提出相关质疑,截止目前没有任何证据表明该平台与光明项目或福建1号项目融资有关联。




深圳市红岭创投电子商务股份有限公司

2014年8月9日


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发表于 2014-8-10 03:48:50 | 显示全部楼层
loushuaihua漳州项目报告
备注:根据HL要求,项目的所有风控材料,不可拍照。
主要疑问求证:
一、项目的真实性:
      08.09日上午,我和才三一(银行专业人士,简介详见才三一自荐考察贴)、freemanlin(有房产和财会专业经验)等人在红岭查阅风控资料复印件(原件无法查看,有的放在做委贷的银行,有的根据HL风控规定不提供原件查看)。
     确认资料如下:
     1借款方主体材料:确认有借款方营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公司章程、财务报表等复印件;
     确认有项目可行性报告。漳州项目由5个地块组成:1号商业服务用地、2号旅馆业用地(别墅)、3号旅馆业用地(别墅)、4-1号娱乐用地、4-2号娱乐用地地块。其中4-1和4-2 统称4号地块。

2确认有所有地块的土地出让合同和缴款凭证复印件,合同和缴款凭证能一一对应。
3其他材料,时间关系我没来得及细看,亦未仔细记下证件名称,可询问 才三一、freemanlin等人。

二、项目的合法性:
     “漳州项目于2011年3月奠基剪彩,占地400亩,计划投资6.8亿;当年8月由国土资源部、发改委及住建部三部委联合发文禁止“主题公园”建设,其界限是占地300亩以上、投资 规模5亿以上一律停止。”--08.08下午,项目方负责人回答,确有此规定,已合理规避,确保项目正常运行。通过了解,此规定出台后各地普遍采用合理方式规避,为业内通行规 则。
     08.09上午查阅HL风控材料确认1、2、3、4号地块的证件如下:
    2号3号两块地,已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证(俗称2证,关于土地的。),其中2号地块预计2014年底办妥“建设工程规划许可证、建设工程施工许可证”,可 开工建设。
    1号4号两块地,已取得上述4证,结合风控的现场考察照片材料显示已开工建设。
    另外,项目进展度的问题,HL在见面会上播放了风控在不同时期的1号和4号现场照片,显示的确有进展。网传的“一片荒凉”可能是指只取得土地2证的2号、3号地,根据法规, 只取得2证是不能动工建设的,要4证齐全才可以动工。
三-如何确保此次借款,做到专款专用?
    08.08下午在会场询问HL,回答如下:
    1、HL要求借款企业把每月的资金流水账单给HL,并和银行核对;
    2、HL有至少每月一次的项目现场建设进度核查,确认资金已用到对应的细项建设上。
    3、其他措施。

四-如何确保抵押物和担*保的真实性,如何确保不会重复抵押?
    08.09上午在HL查询风控资料如下
    1-确认两个联合国际旗下两个关联公司股权质押做担*保。确认玉壶轩、宝安联合的100%股权已质押给HL,且在深圳红盾网查到股权质押信息属实, 截图等freemanlin发吧,或投友自行查询。签署的担*保书承诺承担“无条件的、不可撤销的连带责任”,并指定HL为唯一受益人。
   玉壶轩、宝安联合的审计报告和资金流水,时间原因我来不及看(好吧,其实是因为我不咋懂财务...),可询问freemanlin和才三一。
     2-漳州公司的股权质押资料,有点记不清了...
     3-价值4亿的土地抵押。漳州项目的1号、3号地块,已办理抵押手续,有漳州当地国土局出具的、证明抵押的“他项权证”复印件。办了他项权证,意味着1号、3号土地无法重复 抵押,因为当地国土局已有抵押记录,也不能去其他国土局抵押。
   关于“20年不可转让”的疑问,风控材料的土地使用证复印件上明确标注是“20年不能分割转让”。而1号、3号地块是各自整体抵押,并未分割。
   土地抵押是否足额,真的值4E? 在见面会上HL回答:参考周边土地拍卖的价格,推算值4E,按5折算可足额覆盖借款本金。

五-如何确保回收本金和利息?
08.08下午在会场询问HL,回答如下:
  1-回收本金。别墅的销售回款,按照规定是打到专门的账户。HL和借款方“双方共管”此账户,以确保房屋销售款能作为本金还款给到HL。至于别墅的预期销售额测算,联合国 际未做详细说明,只表示以其开发地产的多年经验和人脉,对项目销售有信心,并说销售意向已达3成左右。我对地产不在行,请参考才三一和freemanlin的观点。
  2-回收利息。HL和玉壶轩经营的金龙华广场,签署了“全部物业代收租金承诺函”及“全权委托买卖协议书”。目前每月租金收入超过500万元,物业实际价值约70000万元。   一旦利息不能准时支付,“全部物业代收租金承诺函”立即生效,由HL代收物业租金,直至还清利息欠款。(若本金逾期,则“全权委托买卖协议书”立即生效,HL可处置金龙华 广场物业,抵充部分本金划款。)
其他问题:
1-删除网页,见官方公告。谢老板在见面会上也是如此回答的。
2-龙岩项目情况。见官方公告。联合国际在见面会上确认,已在2014.03接收龙岩项目。
3-黄水木卷歀10亿? 见官方公告。实际卷歀是600W好像。
4-有投友问各地块土地性质,偶摘抄土地证复印件信息如下。
  1号地-商业服务用地;
  2号地-旅馆业用地;造别墅的,买家有产权证,50年的;预计2014年底取得4证后可开工建设,2015.04结顶,2季度预售。
  3号地-旅馆业用地;同上;
  4号地-娱乐用地。
其他问题....暂时想不起来了,傍晚回到家后简单休整、根据笔记整理了以上信息。我先去喘口气。。。  
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发表于 2015-4-24 15:06:48 手机客户端 | 显示全部楼层
任性点孩子
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发表于 2015-6-21 13:01:11 | 显示全部楼层
悄悄走开
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