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起底:红岭创投澄清2亿元大标真相

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发表于 2014-8-11 04:15:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

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揭秘:红岭创投澄清2亿元大标真相

  【摘要】8月8日下午,深圳P2P网贷平台老大红岭创投在联和国际的办公楼举办了“真诚面对面——走进联和,红岭创投“福建1号”融资项目交流会”。会议邀请了一些投资人代表、媒体记者以及P2P第三方机构。会上重点对联和集团公司情况、光明新区项目以及福建漳州澳洲风情园项目做了详细介绍,并对投资人疑问进行了解答。

  8月1日,深圳红岭创投网络借贷平台发布公告称,将于8月4日开始为福建某项目融资2亿元,发标年化利率为17.5%(项目方综合融资年化利率为24%),发标期限为18个月,预计提前5个月还款,主要用途为一期项目俱乐部主体工程的装修,温泉工程建设、大门景观装饰、园林建设、别墅建设等。之后网友关于本项目的质疑之声不断,为查清事实真相,红岭创投决定暂缓发标,并先后派出风险管理委员会主任和计划财务委员会主任两个调查组分别到项目所在地福建和深圳联和国际集团总部进行调查,目前调查工作已经结束。

  红岭创投代表(部分)出席交流会:(排名不分先后,下图所示左排从左至右)红岭创投副总经理、风险管理委员会主任牛冰;红岭创投副总经理、计划财务委员会主任项旭;红岭创投董事长周世平。

  借款方出席人:联和国际集团董事长谢国辉、总经理(长子)、二儿子和女儿均已参会。公司是典型的传统家族企业。

        
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    会上首先由联和集团的董事长谢国辉做了简要介绍

     据借款人联和集团的董事长谢国辉介绍,他早年在香港做房地产生意,一直爱好收藏古董。1997年香港回归之后受深圳宝安区政府邀请回深圳创业,先后从事别墅、工业用地开发。2012年,他发起并成立了中澳企业家联合会。目前谢国辉拥有的头衔有深圳第一批荣誉市民、宝安区政协委员、香港联和国际集团董事长、香港宝安大龙华同乡会会长等。

     在会议开始前,联和集团的工作人员带领参会的人员参观了公司。里面收藏有很多古董、沉香木、装修高大上,众人感慨真是“土豪中的土豪”。


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光明新区项目
  联和国际总经理谢剑锋(大儿子)介绍光明新区项目,该项目是深圳市70个旧城改造项目之一,受到政府的一些相关鼓励政策,是光明新区四大项目之一。总占地面积7万平方米,可开发面积大概4万平方米,容积率9.6,总建筑面积30万平方米。项目位于地铁6号线附近,是光明新区的中心区地段。参考周边的市价2.3万/平米以及销售情况,预计会卖到70亿元,纯利润预估40亿元。

      红岭创投董事长周世平介绍说:之前红岭创投就与联和国际有合作,借款3.5亿,已还2.5亿元,还差几千万,目前正常还款。从以上的介绍来看,光明新区的旧城改造项目目前进展很顺利,资金也比较充足。

福建漳州澳洲风情园项目
  该项目接近400亩,位于漳州主城区。总投资6亿元,联和国际集团自有资金达到30%,总用地26万平方米,可用10万平方米。去年6月开工,目前5块用地规划许可证全部取得。

  项目目前正常施工,主体合格,用途方面红岭创投在监控中,借款期限18个月。
        
  2亿元的借款主要用于本项目其中一个地块别墅区的开发建设。
        
红岭创投对该大额项目采取的风控措施

一、联和国际集团提供抵押担*保
  1、该项目分为5块用地,其中选取两块地做抵押,总共8万多平米,按照漳州市政府的挂牌价450万/一亩,打折给出2亿元授信贷款。1号地为商业用地;2号地和3号地为商业服务;4-1(4)号地为娱乐用地,包括旅游;4-2(5)号为住宿餐饮用地。用地规划许可证全部拿到。除了1和4的部分建筑外,其他都在两证阶段,2、3、4号地有销售收入。
  2、联和集团下属子公司,之前在红岭创投有贷款,例如XX房地产公司,宝安联和等提供连带担*保,同时5位家族成员也做担*保。
  3、采取项目股权质押:澳洲风情旅游公司。

二、平安银行作为委托贷款方
  该项目由平安银行出具委托贷款协议,由其做基本审查以及抵押手续(他项权证)办理。红岭创投负责担*保的相关办理。

三、还款来源
  1、温泉收入
  该项目温泉主体工程已经完工,据说年末泉水引入后,可投入使用并产生收入,预计一天将容纳800人。投资1亿元,3年半回收,预计一年收入3千万元。
  2、别墅销售收入
  目前联和国际开发的别墅建筑面积13.7万平米,700多平米/每栋,以高档住宅为主,总共98栋,采取会员制销售,面向群体澳大利亚、香港、深圳、厦门等福建地区的企业家,目前的意向客户占比35-40%,售价大概为2万/平米。联和国际负责人表示“别墅容积率低,比较好卖”外加酒店物业等收入一年4亿左右。在付息方面,深圳另外地块的别墅也有一定的销售收入可以保证。

四、其他措施
  1、签订相关的全权委托协议,月入租金收入500万的担*保措施
  联和国际所在的龙华广场7万平方米出租,据观察,都是各电子电器专卖店,比如国美电器等,每个月租金500多万。正常还款期内,由企业自己运营,收取租金费用。
  如果发生逾期违约等风险,红岭创投采取如下办法:
  一是签订了全权委托买卖租赁书,如果违约,该楼的所有权归属红岭创投。
  二是签订出售代收租金承诺函。一旦不还利息,租赁权和租金收入归属红岭创投。
  2、红岭创投表示,自身建有一套风控体系,包括法律中心、贷后中心、资产保全部。法律中心会对项目给予一定控制。


投资人疑问
  1、龙岩公司和漳州公司的关系
  澳洲风情园项目负责人谢总(二儿子)解释:网上很多“澳洲风情项目”其实是由“中澳企业家联合会”统一向政府拿地,统一签订框架协议,每一个项目都由独立的投资人和股东去开发,所以两个项目是完全独立分开。龙岩黄水木自身经营有问题,联和国际是2014年提出的,今年3月份接手这个项目。
  红岭创投解释“龙岩老板黄水木卷款与龙岩项目没有关系。黄水木因为别的项目资金链短缺导致跑*路。”

  2、删帖
  联和国际董事长谢国辉对此解释:当女儿告知他网上有联和国际的负面新闻,说他们是骗子,他本人有61岁,对电子产品不懂,就让下 面的助理将帖子删除。企业相对比较传统,对网络没概念,并说以后会正确处理这样的事情。
  3、别墅项目银行基本不做,红岭创投为何敢做
  联和国际集团下的本项目负责人解释,认为从地段和未来收益上看项目风险不是很大。红岭创投的副总表示银行不做一些项目贷款的原因分两种:一是国家限制行业,并非项目有风险;二是江浙一带受钢铁等行业影响,小微贷款资金受影响,并不是因为别墅行业风险大。
  4、其他疑问
  (1)法律框架下,商业、旅游、娱乐用地年限一般为40年,福建漳州项目的营业执照为什么是20年?
  联和国际集团解释:2011年漳州政务会议纪要,20年不能单独分割销售,但是可以整体分割销售。1号地块娱乐用地涵盖有精品度假酒店、商务中心、温泉、未来将整体捆绑上市。
  (2)为何漳州注册地在政府大院?
  联和国际集团解释:该项目是招商引资进入,2012年当时给到政府3700万,只是公司注册成立时征地没有结束,要挂牌,后来更改过来。   (3)别墅的销售清淡问题
  联和国际集团解释认为:单价将定在2-3万/平方米,平均约300万/套。高于市场价1.7万,是因为定位比较高端,打造别墅的质量也是当地没有的;市场方面将会通过温泉带动销售,预计2号地块明年完成销售并还款。

  
以上是棕榈树研究员对会议上有关问题以及解答做出的详细梳理,可见网上质疑推测与交流过程中的解答存在严重不符。认为投资者应该关注“福建1号”融资项目和红岭创投的如下几个问题:
        1、项目涉及的抵押地块的估值是否合理,是否达到真实的乘数;
        2、项目预计什么时候能开盘,项目的还款来源应该主要为项目销售收入,项目销售情况与开盘价格和当地市场情况有关,需要向熟悉当地市场的人员和机构了解情况;
        3、从现在到项目开盘还需要追加多少投资,2亿元的借款是否能够覆盖追加投资,如果不能覆盖,是否有其他融资渠道;
        4、
联和集团的整体风险:联和集团的房地产项目众多,房地产的核心是土地和融资,较大型的房地产企业融资渠道多样,资金来源错综复杂,一般投资者和局外人无法摸清底细,相信红岭创投风控团队对联和集团的背景有比较详尽的考察,这个方面最终取决于投资者对于红岭风控团队的认可度;
        5、房地产行业的系统性风险:尽管市场普遍认为房地产泡沫比较严重,但国内市场投机和投资资金仍然将房地产作为主要的投资渠道,短期来看,风险主要来自于银行资金面,地方政府和银行涉入房地产较深,按照政府对宏观调控的一贯风格,房地产市场软着陆的可能性更大,房地产项目短期风险更多是个别性的,而不是系统性和大面积的。

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发表于 2015-4-24 11:01:54 | 显示全部楼层
悄悄走开
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发表于 2015-5-31 20:46:04 | 显示全部楼层
路过
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